Le projet de Plan d’urbanisme et de mobilité (PUM 2050) présenté par la Ville de Montréal en juin dernier s’inscrit dans un contexte bien particulier. Contexte marqué par une crise du logement qui perdure, par une conjoncture économique qui accroît le défi de l’abordabilité, ainsi que par des événements météorologiques extrêmes de plus en plus fréquents, qui démontrent avec force l’urgence climatique.

En même temps, une fois adopté, ce plan constituera l’épine dorsale du développement de la Ville de Montréal pour les 25 prochaines années. Un legs pour les futures générations. Il ne faudrait surtout pas rater ce rendez-vous. C’est pourquoi le PUM 2050 doit répondre aux enjeux d’aujourd’hui et anticiper ceux de demain.

Actuellement, l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM) entend et recueille les opinions des groupes qui souhaitent s’exprimer sur cet important document. Fort de ces avis, l’OCPM transmettra son rapport à la Ville afin que nos élus puissent utiliser ses recommandations pour améliorer le PUM 2050.

Comme il l’a fait aux moments de consultations précédentes, notamment sur le Règlement pour une métropole mixte (RMM) et sur l’avant-projet de PUM, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) a souhaité, avec ce mémoire, apporter sa contribution en y présentant la perspective des principaux acteurs du développement immobilier, soit les promoteurs, les développeurs et les investisseurs privés, ceux qui sont responsables de plus de 95 % des unités de logement construites chaque année.

Paradoxalement, il manque de façon urgente de nouveaux logements pour se sortir de la crise, et pourtant, depuis quelques années, il est de plus en plus difficile de lever rapidement des projets. Le nombre de mises en chantier a diminué et les délais pour l’obtention des permis ont augmenté. Minimalement, le PUM devrait contenir des mesures pour inverser cette tendance en favorisant la construction de tous les types de logements : locatif et copropriété, social et abordable, marché et hors marché.

S’appuyant sur l’expertise et l’expérience des membres de son comité urbanisme et mobilité et de son cercle juridique, l’IDU a procédé à l’analyse rigoureuse du PUM afin de dégager un certain nombre de constats, proposer des pistes de solutions et formuler des recommandations pour les étapes devant conduire à son adoption et à sa mise en oeuvre.

D’emblée, l’IDU tient à saluer les intentions formulées par la Ville, notamment sa vision ambitieuse pour le transport collectif, l’admission que l’on doit miser davantage sur la densification si l’on veut se sortir des différentes crises de façon pérenne, et l’ouverture des élus à tenir compte des avis pour bonifier son projet.

Toutefois, la question fondamentale qui doit être posée est la suivante : Est-ce que, dans sa forme actuelle, le projet de PUM de la Ville de Montréal répond adéquatement aux enjeux d’aujourd’hui tout en proposant une solide feuille de route pour ceux de demain ?

À ce moment-ci, l’IDU est d’avis que la réponse est incomplète.

Après avoir échangé tout au cours de l’été avec plusieurs de ses membres – promoteurs, développeurs et investisseurs –, analysé en profondeur le projet de PUM en comité composé d’urbanistes, d’avocats et autres professionnels, certains constats s’imposent.

Les plus importants sont le manque de clarté pour les personnes qui auront la responsabilité de l’appliquer, et surtout, de prévisibilité pour celles qui devront s’y conformer pour investir et développer.

Dans sa forme actuelle, le PUM 2050 mise essentiellement sur des critères qualitatifs, ce qui laisserait beaucoup de place à l’interprétation et à l’arbitraire. Qui plus est, il est peu explicite sur les prochaines étapes, avant et après son adoption, notamment sur les mécanismes transitoires, sur la conformité et la concordance dans les arrondissements. Enfin, il n’est guère plus bavard sur l’arrimage envisagé, pourtant essentiel, avec le futur Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM), auquel il devra ultimement se conformer. Il serait par ailleurs incongru que le PUM soit adopté avant la mise en oeuvre du PMAD. En somme, beaucoup plus de questions que de réponses.

L’épais brouillard provoqué par l’addition de ces éléments, qui empêchent d’y voir clair et d’anticiper la suite pour les promoteurs, développeurs et investisseurs immobiliers, qui ont besoin de prévisibilité pour planifier leur développement à court, moyen et long terme. Dans les faits, cette absence de prévisibilité constitue un frein au développement et risque de plomber l’attractivité de la métropole pour les nouveaux investissements. La situation est d’autant plus inquiétante puisqu’elle pourrait s’étaler sur plusieurs mois, voire des années. Tout cela, en pleine crise du logement.

C’est pourquoi l’IDU souhaite apporter sa contribution dans le cadre de ces audiences à l’OCPM, afin que la version finale du PUM permette de dissiper ce brouillard. Il est d’avis que pour répondre adéquatement aux enjeux d’aujourd’hui, tout en proposant une solide feuille de route pour les acteurs de demain, ce nouveau plan devra prioritairement :

• offrir de la prévisibilité sur les normes et sur les processus d’approbation afin de mieux planifier le développement et la mise en oeuvre des projets immobiliers ;
• réduire les délais pour les demandes et autorisations afin de permettre de construire plus de logements et plus rapidement ;
• tenir compte des impacts importants des divers frais et autres contraintes réglementaires sur les coûts des projets, en misant davantage sur les mesures incitatives ;
• encourager la densification dans les aires TOD existantes, puis planifier cette densification autour des tracés de transports collectifs projetés, afin de résorber les crises de l’habitation et de faciliter la mobilité ;
• encadrer les règles de conformité et de concordance des arrondissements avec des paramètres qui donneront de la prévisibilité pour la planification des projets immobiliers ;
• prévoir dès maintenant l’arrimage avec le futur PMAD.

 

Mémoire sur le projet de Plan d'urbanisme et de mobilité (PUM) 2050 de la Ville de Montréal

Visionner la présentation d'Isabelle Melançon, PDG de l'IDU, à l'Office de consultation publique de Montréal

Lettre d'opinion de la PDG de l'IDU sur le projet de PUM 2050