Voilà maintenant 3 ans que les activités hospitalières du CUSM ont officiellement quitté l’hôpital Royal Victoria au profit de leurs nouvelles installations situées sur le site Glen. Depuis cette date, le dossier de la reconversion du site évolue lentement. Bien que l’Université McGill réitère depuis quelque temps son intérêt de recycler le site pour répondre aux besoins en espace nécessaire à son développement, aucune entente de redéveloppement n’a encore été conclue pour le site. Finalement, le 22 juin dernier, le gouvernement du Québec a mandaté la Société québécoise des Infrastructures (SQI) pour procéder à l’élaboration du Plan directeur pour la reconversion des bâtiments de l’ancien hôpital tout en indiquant son appui à la prise en charge d’une partie de ceux-ci par l’Université McGill.

Cette annonce, passée pratiquement sous silence en ce début de période estivale, est pourtant majeure. Elle pourrait mener rapidement à l’aboutissement d’une réflexion sur l’avenir du site amorcée dès 1997. En effet, nous pouvons aujourd’hui considérer la revalorisation de ce site exceptionnel comme étant un grand projet charnière de mise en valeur à la fois du centre-ville et du flanc sud du mont Royal. Le sentiment d’urgence qui prévalait avant cette annonce persiste toujours, car le site est pratiquement vacant et vulnérable. L’IDU fait un appel à la collaboration de toutes les parties prenantes pour soutenir la SQI dans son ambitieuse mission de développer une vision pour ce site emblématique de Montréal.

Le Royal Victoria : un patrimoine architectural, urbain, paysager et historique remarquable

Tous les Montréalais reconnaissent la valeur patrimoniale exceptionnelle du site de l’ancien hôpital Royal-Victoria. Lié à l’histoire de Montréal, du Québec et du Canada, le Royal Victoria est effectivement un monument remarquable à la fois sur les plans architectural, urbain, paysager et historique. Intégrées une première fois au Site du patrimoine du Mont-Royal en 1987, puis à l’Arrondissement historique et naturel du Mont-Royal en 2005, finalement renommé le Site patrimonial déclaré du Mont-Royal en 2012, certaines parties du site ont même acquis une reconnaissance d’intérêt pancanadien. En effet, le pavillon Hersey, qui accueillait les résidences des infirmières de l’hôpital, a été désigné lieu historique national du Canada par la Commission des lieux et monuments historiques du Canada le 23 novembre 1997.

S’ajoute à cette importance historique, la localisation de l’ensemble qui contribue véritablement à démarquer ce site des autres ensembles institutionnels sur la montagne. Situé dans l’axe de l’avenue McGill College, directement devant l’escarpement, la partie la plus abrupte de la montagne, l’ancien hôpital Royal Victoria est, sans équivoque, le joyau du Golden Square Mile et de la couronne institutionnelle du mont Royal. Il s’agit en effet d’un site exceptionnel entretenant un lien unique avec le centre-ville de l’agglomération, lesquels doivent tous deux être mis en valeur. Les révisions et bonifications présentement prévues à la perspective de l’avenue McGill College ajoutent d’ailleurs à la nécessité qu’une mise en valeur ambitieuse et réussie du site soit effectuée. À noter qu’une démarche transformation de l’ancien Hôtel-Dieu sur le flanc est du mont Royal est actuellement est cours avec la création de la Cité des Hospitalières, site anciennement occupé par les Religieuses hospitalières de Saint-Joseph et désormais propriété de la Ville de Montréal. La cohabitation, le respect des lieux, la conservation des valeurs de la communauté et la préservation des qualités architecturales et paysagères guident le processus d’élaboration des principes d’aménagements.

Un enjeu centre-ville et une vision renouvelée de l’axe place Ville-Marie-montagne

D’importants projets d’envergure métropolitaine sont en cours dans ce secteur et changeront radicalement l’utilisation de l’artère ainsi que son lien avec la montagne.

D’abord, la Ville de Montréal envisage la transformation de l’avenue McGill Collège pour en faire une grande rue piétonnière. Alors que ce projet se définira plus profondément dans les prochains mois à l’occasion d’une consultation publique devant se tenir à l’automne, son objectif, par contre, semble plutôt clair. La volonté de l’administration municipale de faire de l’avenue un lieu emblématique de Montréal à l’international a été dite et répétée à maintes reprises.

En parallèle, un grand projet de revitalisation de l’Esplanade de la Place Ville-Marie a été mis en chantier par son propriétaire, Ivanhoé Cambridge. Composant l’un des quatre volets de son Projet Nouveau Centre, une initiative privée de revitalisation du centre-ville de Montréal représentant 1 milliard de dollars en investissement, Ivanhoé Cambridge a la volonté ferme de rétablir le lien visuel entre l’esplanade de la Place Ville-Marie et le mont Royal par le biais d’un espace public renouvelé, mais surtout, par l’aménagement d’un escalier monumental s’ouvrant dans la continuité directe de l’avenue McGill Collège.

Finalement, en plus de devenir un grand espace linéaire piétonnier connectant deux monuments de Montréal, c’est-à-dire la Place Ville-Marie, monument architectural moderniste, et le mont Royal, monument naturel, il accueillera la future station McGill du Réseau express métropolitain (REM). L’une des deux seules stations de ce grand projet de transport structurant qui desservira le centre-ville, la station McGill, deviendra au surplus sa porte d’entrée pour les voyageurs en provenance de l’aéroport Montréal-Trudeau.

Ainsi, culminant en point de mire de cette perspective iconique de la métropole et surplombant ce lieu qui s’apprête également à le devenir, l’importance d’une mise en valeur réussie de l’ancien site de l’hôpital Royal-Victoria prend donc tout son sens. Ultimement, un concept d’aménagement permettant de désenclaver le site et d’y offrir un accès à la montagne via la rue University comme le proposent les Amis de la Montagne permettrait en quelque sorte de donner tout son sens à la Promenade Fleuve-Montagne en reliant de manière réelle et tangible ces deux éléments naturels distinctifs de la métropole. Plus encore, ce projet pourrait ainsi s’inscrire dans une mise en valeur plus large encore de l’axe fleuve-montagne, lequel pourrait être bordé à l’ouest par la rue Peel et à l’est par la continuité de l’avenue du Parc et son prolongement dans les rues de Bleury et Saint-Pierre.

Un projet de mise en valeur essentiellement à caractère public

Dans ce contexte, le caractère essentiellement public du lieu devrait absolument être conservé dans tout projet de mise en valeur. Compte tenu du caractère public des universités, l’IDU est d’avis qu’un projet de l’Université McGill a le potentiel à la fois d’assurer son accès public au site, tout en répondant aux besoins d’occuper les bâtiments patrimoniaux par une activité de grande qualité et porteur de retombées scientifiques, économiques et culturelles importantes.

Située dans le prolongement immédiat de son campus, l’Université McGill apparaît effectivement comme le repreneur naturel tout particulièrement désigné pour la réutilisation du site dont l’historique de développement coïncide, au passage, avec la vocation de l’université : une vocation éducative et institutionnelle. Dans un contexte où McGill aura besoin de disposer d’une réserve foncière pour permettre son développement futur, la perspective qu’elle reprenne une partie de ce site extraordinaire devrait ainsi être vue d’un bon œil par tous. En effet, le réinvestissement de ce site par l’Université McGill lui permettrait d’aménager des locaux modernes dans un environnement de travail des plus exceptionnels, positionnant stratégiquement et favorablement l’université au sein d’une compétition internationale pour attirer les meilleurs chercheurs engagés dans des études supérieures.

Ainsi, malgré les contraintes nombreuses qui hypothèquent le site comme sa valeur économique actuelle négative due à la détérioration des bâtiments et aux impératifs coûteux de restauration-rénovation soignée, un tel projet permettrait d’abord de mettre en valeur des bâtiments patrimoniaux remarquables[1] et assurerait ensuite le développement pérenne d’un des fleurons de l’éducation supérieure québécois. Soulevons aussi qu’un des effets principaux de ce grand projet institutionnel serait de permettre, à moyen et long terme, la remise sur le marché immobilier des grandes demeures du Golden Square Mile, redonnant également à ces monuments des vocations plus respectueuses de leur vocation originelle. Enfin, et par extension, l’IDU est convaincu qu’un tel projet est susceptible d’entraîner des retombées réputationnelles et économiques colossales pour Montréal via l’arrivée, entre autres, de centres de recherche privés voulant profiter de l’effervescence de l’université, ou simplement en raison de la qualité d’un tel projet de recyclage du patrimoine collectif.

Sur le plan de la tenure, l’Université McGill signifie depuis quelque temps son souhait de devenir propriétaire des bâtiments quelle occupera. Bien que l’IDU trouve cette demande légitime et souhaite l’appuyer du même élan, elle tient par contre à y apporter une nuance importante. Dans un contexte où les subventions normées à la rénovation du bâtiment sont insuffisantes, que les ratios/net bruts normés seront impossibles à atteindre et que des subventions à la restauration patrimoniale devront inévitablement être ajoutées, le gouvernement du Québec devra probablement faire un effort supplémentaire d’au moins 200 millions pour revaloriser le site. Dans ce contexte, bien qu’elle se positionne en faveur de l’acquisition par l’université des bâtiments qu’elle compte utiliser, l’IDU croit qu’afin d’assurer la vocation publique des bâtiments, cette acquisition devrait être faite sous condition qu’aucune aliénation subséquente des espaces ne puisse être faite par la revente d’un des bâtiments acquis par l’université à un tiers sans donner une option prioritaire d’achat au gouvernement d’abord qui lui devra s’assurer que le futur utilisateur aura également une vocation publique.

Malgré la nécessité de conserver la vocation essentiellement publique du site, l’IDU croit tout de même que les investissements privés devraient être mis à profit dans la revalorisation de ce site. En plus d’absorber une portion des coûts importants de revalorisation de l’ensemble, l’intégration de projets privés par le biais de baux emphytéotiques ou commerciaux permettrait également de réinvestir les bâtiments dont l’Université McGill ne tirera pas profit. Parallèlement, la réutilisation de certains bâtiments par des entreprises privées s’avère également une opportunité intéressante pour assurer l’intégration de services complémentaires au projet de l’université. À titre d’exemple, des projets de centre de recherches privés voulant se rattacher aux activités et aux chercheurs de l’Université McGill pourraient être aménagés dans un des pavillons non utilisés. Parallèlement, un projet d’hébergement visant à accueillir les chercheurs étrangers de passage ou les participants à des congrès scientifiques pourrait quant à lui être aménagé dans le pavillon Hersey. Construit initialement comme résidences pour les infirmières, ce type de projet permettrait de conserver la vocation d’hébergement du lieu.

La Société québécoise des infrastructures porteuse actuelle désignée :

C’est à la lumière du grand potentiel qu’un projet de mise en valeur mené par l’Université McGill autant pour le site que pour la métropole, que la décision du 22 juin dernier à l’effet de confier l’ensemble du site à la SQI apparaît comme nécessaire dans les circonstances. La SQI est le bras immobilier du gouvernement en ayant pour mission de développer, de maintenir et de gérer son parc immobilier et celui des organismes publics. De plus la SQI a au fil des ans aussi développé une expertise en gestion de projets, en construction, en exploitation et en gestion immobilière.

Comme c’est relativement nouveau pour la SQI de préparer un plan directeur pour un site patrimonial de cette ampleur il sera nécessaire que celle-ci se dote des meilleures ressources pour que ce projet soit une grande réussite.

Ainsi, la rétention de services professionnels sera essentielle pour appuyer l’organisme dans ses démarches. Dans ce contexte, l’évocation récente de modifier les règles régissant l’octroi de certains contrats de service des organismes publics de manière à rétablir l’adjudication de ceux-ci au plus bas soumissionnaire a de quoi inquiéter. Devant l’opportunité que constitue la réutilisation de ce site d’intérêt, l’IDU croit qu’il est indispensable d’engager les ressources ayant les meilleurs talents et compétences, et non pas ceux offrant leurs services au meilleur prix.

L’IDU croit qu’il existe une obligation morale d’engagement sans équivoque et sans compromis pour la qualité dans ce dossier. Ainsi, outre le résultat visé, le processus d’élaboration et de réalisation du projet devra lui aussi être d’une qualité exemplaire et s’appuyer sur une gestion hors pair des parties prenantes. En effet, la qualité d’abord et totale, autant sur le plan du résultat que du processus, est, selon l’IDU, la seule manière d’arriver à l’élaboration d’une vision généreuse, inspirante et porteuse d’avenir pour ce site emblématique de Montréal.

L’échéancier de réalisation de ce plan directeur est également un élément de préoccupation commune. Les coûts de détentions annuels sont de l’ordre de 8 millions $ par année et l’immeuble, pratiquement vacant, est un fantôme urbain qui ne contribue pas à l’animation du secteur. Il faut à la fois procéder rapidement et avec un grand professionnalisme à l’élaboration d’un plan directeur tout en faisant tous les efforts nécessaires pour favoriser des occupations temporaires compatibles avec la valeur patrimoniale du site afin de sécuriser et animer les lieux le plus rapidement possible et réduire éventuellement les risques de vandalisme et les coûts de détention.

Des modèles de gouvernance ou de mise en œuvre à explorer.:

La Ville de Montréal tout comme l’Université McGill sont des parties prenantes incontournables dans les prises de décisions concernant l’avenir du site. Ce qui n’empêche pas l’IDU face à toutes les réflexions précédemment énoncées de mettre de l’avant certaines pistes de réflexion dans le but de favoriser l’émergence d’une vision remarquable pour ce site.

Dans un premier temps, l’IDU propose que le gouvernement du Québec s’inspire de la démarche mise de l’avant par le gouvernement du Canada qui s’est muni d’un comité d’experts pour appuyer la réalisation du nouveau pont Champlain. Ce comité, sur lequel pourraient siéger des représentants des ordres professionnels (architecture, urbanisme, ingénierie), d’Héritage Montréal, des Amis de la Montagne, de l’IDU et de la CCMM, entre autres, pourrait avoir le mandat d’accompagner la démarche de la SQI en collaboration avec la Ville de Montréal afin de soutenir l’élaboration d’un Plan directeur à la hauteur de la qualité du site.

Dans un second temps, l’IDU croit que la création d’un OBNL à l’image de celle créée à l’occasion de la réalisation du Quartier International de Montréal (QIM) pourrait être envisagée. Dirigé par un conseil d’administration regroupant les meilleures expertises du milieu de l’immobilier montréalais, le mandat pourrait lui être confié de procéder à la mise en valeur des bâtiments excédentaires inutilisés par l’Université McGill pour satisfaire ses besoins à court et moyen terme dans une perspective intégrée et respectueuse du plan directeur développé au préalable.

Conclusion :

Pour conclure, l’ancien hôpital Royal Victoria est un site à caractère exceptionnel dont la réutilisation devrait viser la création d’une image iconique, magnifiant la recherche de pointe et la mise en valeur du patrimoine architectural et naturel de Montréal. L’IDU se réjouit de la mobilisation de l’Université McGill et de la réponse favorable du gouvernement du Québec à cette initiative. L’IDU souhaite finalement signifier sa volonté de participer de façon constructive à l’élaboration d’un tel projet. Celui-ci devra se fonder sur une démarche exemplaire et viser des résultats de haut niveau d’excellence pour permettre la création de ce qui devra être un grand projet pour Montréal.

Par : l'Institut de développement urbain du Québec 

[1] Nous pensons par exemple à la cour d’honneur de l’ancien hôpital qui pourrait être mis en lien avec le pavillon Strathcona d’anatomie et de médecine dentaire.