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Règlement sur l’inclusion: sans compensation, la rentabilité des projets immobiliers est en jeu

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Le prix des condos neufs au centre-ville de Montréal grimperait de façon significative si le règlement sur l’inclusion de logements sociaux et abordables que la Ville de Montréal projette d’adopter est appliqué sans aucune compensation. C’est ce qui ressort d’une étude menée par le Groupe Altus qui visait à mesurer l’impact brut que pourrait avoir la future réglementation sur les coûts de développement de projets résidentiels.

Rappelons que l’intention de l’administration de Valérie Plante est de construire 12 000 logements sociaux et abordables dans les prochaines années. Pour y arriver, elle veut que les projets immobiliers d’envergure comprennent dorénavant 20 % de logements sociaux, 20 % de logements abordables dont 20 % de logements familiaux. Cette règle du 20/20/20 comme on dit dans le milieu suscite des grandes préoccupations chez les promoteurs immobiliers. Faute d’analyse, il était toutefois difficile de mesurer l’impact brut de cette nouvelle politique. C’est cette lacune que l’IDU et l’APCHQ ont voulu combler en mandatant le Groupe Altus.

« L’étude vise à nourrir la discussion entre la Ville et l’industrie au sujet de l’importance de compenser les effets que pourrait avoir la future politique d’inclusion sur les projets immobiliers, afin d’en favoriser une application optimale », explique Vincent Shirley, directeur, Innovation et Stratégie de croissance au Groupe Altus.

Impact plus grand au centre-ville

L’étude a été réalisée en 2018 avec les données qui prévalaient dans le marché à ce moment-là. Elle s’est penchée plus précisément sur les projets de copropriétés de plus de 20 unités et les projets de logements locatifs dans trois secteurs de la ville soit le centre-ville, la périphérie et la pointe est de l’île. Plusieurs scénarios ont été analysés en fonction de différentes caractéristiques telles que la qualité de construction, le prix du terrain, le nombre d’unités, etc.

Il en ressort que c’est le centre-ville qui sera le secteur le plus touché par la règle du 20/20/20. Sans compensation, le prix des copropriétés grimperait de 16 % pour atteindre 710 $/pi2. Le coût d’un logement locatif serait aussi en hausse de 16 % pour s’établir à 2 170 $ par mois. En périphérie, le prix d’achat d’une copropriété serait majoré de 6 % (400 $/pi2) alors que le coût mensuel pour un appartement serait de 1 910 $, en hausse de 9 %. L’impact financier serait moindre dans les secteurs limitrophes puisque plusieurs projets immobiliers incluent déjà des unités pouvant se qualifier comme abordable et familial. Il faut toutefois noter que l’élasticité-prix n’est pas la même à l’extérieur du centre-ville, donc, que le risque, hors centre-ville, n’est pas à négliger non plus.

Le Groupe Altus a, de plus, analysé l’effet combiné de la politique d’inclusion et l’arrivée du Réseau express métropolitain (REM) sur le marché de la copropriété et du locatif. L’impact est encore plus important, comme on peut le voir dans le tableau plus bas. « À la lumière de ces chiffres, on peut se demander si les financiers jugeraient la marge de rentabilité suffisante pour investir dans les projets immobiliers, et, s’il n’y a pas de compensation, la réponse est non », commente M. Shirley. La situation est un peu différente dans le secteur de la pointe de l’île où il n’y aura pas de stations du REM.

 

La Ville de Montréal doit déposer son projet de règlement sur l’offre de logement social, abordable et familial le 15 avril. « Pour passer de la mesure de l’impact brut à celle de l’impact net de l’impact du futur règlement qui pourrait ouvrir la porte à une forme de compensation, il nous faudra assurément procéder à une nouvelle analyse. Le modèle étant maintenant créé, ce sera facile de répéter l’exercice », soutient M. Shirley. Les résultats obtenus pourront alors alimenter la discussion lors des consultations publiques qui auront lieu dans les prochains mois. Selon l’échéancier de la Ville, le règlement serait adopté à la fin novembre 2019 pour une entrée en vigueur le 1er janvier 2021. Un dossier à suivre.


L'étude détaillée est disponible sur le site internet de l'IDU, dans la section réservée aux membres.Vous pouvez aussi communiquer avec Alexandra Lee Gauthier (514) 866-1092 pour l'obtenir.

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Je suis inquiet pour la région de Québec

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30 avril 2019

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