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Je suis inquiet pour la région de Québec

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En avril dernier, j’ai assisté au Sommet immobilier de Montréal et j’ai réalisé que la région de Québec est confrontée à des défis importants pour les prochaines décennies. L’allocution de Mario Lefebvre, vice-président Recherche, Marchés immobiliers mondiaux chez Ivanhoé Cambridge, a notamment présenté des statistiques sur la croissance de la population, la création d’emplois et les mises en chantiers de la région de Montréal; des indices littéralement époustouflants.

Il est vrai que l’économie de la région de Québec connait elle aussi une excellente performance depuis plusieurs années. Inutile de rappeler que le taux de chômage est l’un des plus faibles au Canada, que la construction d’édifices à logement (en location) connait un succès inégalé. Plusieurs intervenants de l’industrie immobilière de la région de Québec en profitent grandement depuis quelques années, mais encore pour combien de temps ?

Pour ma part, je crois que le momentum actuel de l’activité immobilière régionale repose en grande partie sur le vieillissement de la population. Preuves à l’appui, je constate que près de 75% des locataires qui emménagent dans les nouveaux immeubles à logement, qui soit dit en passant ne sont pas des condominiums, font partie de la cohorte des 60 à 75 ans. C’est donc dire que le stimuli principal de la construction multifamiliale résulte du changement de mode d’habitation des baby-boomers. Pour des raisons évidentes, ceux-ci n’ont plus besoin d’habiter dans une résidence unifamiliale et décident d’opter pour la location. Qu’adviendra-t-il lorsque cette vague sera derrière nous (vers 2036) alors que la Ville de Québec connait une croissance de la population de 0,7% par an depuis les cinq dernières années (i.e. 3 600 personnes)?

Immigration et emplois

Selon les statistiques annoncées au Sommet immobilier, la ville de Montréal a créé pas moins de 40 000 nouveaux emplois au cours des deux dernières années. En terme immobilier, si l’on considère un nombre moyen de deux personnes par ménage, il en résulte un besoin de 20 000 nouveaux logements chaque année, et ce; sans compter la demande provenant des baby-boomers… Sans avoir la prétention d’être économiste, je considère que la ville de Montréal se dote d’un moteur performant et durable alors que celui de Québec risque de manquer d’essence…

La région de Québec a également un autre problème majeur ayant un impact à moyen et long terme sur l’avenir de l’industrie immobilière à savoir son incapacité à attirer des immigrants internationaux. Au cours des dernières années, la région de Québec a réussi à attirer les jeunes des autres régions de la province, mais cette source se tarit d’année en année. Il est impératif de trouver les moyens de convaincre les immigrants internationaux de venir s’établir dans la région notamment pour appuyer nos chefs d’entreprises qui débordent de créativité. Sans eux, non seulement l’économie régionale ralentira, mais le parc immobilier aura beaucoup moins besoin de nouveaux logis.

Transport structurant

Alors que le projet de transport structurant progresse à vitesse grand V à Montréal, celui de Québec piétine en raison notamment du manque de mobilisation de nos décideurs. Comme le dit si bien François Bourque du journal Le Soleil, les décisions sur les grands projets d’infrastructure dans la région de Québec sont davantage basées sur le populisme (politique et radiophonique) que sur des fondements scientifiques. À titre d’exemple, il n’existe aucune étude scientifique en faveur du fameux 3e lien alors que le gouvernement actuel en a fait un de ses grands enjeux électoraux; le tout appuyé par une station de radio dont les porteurs du micro n’ont aucune compétence en la matière. Il en va de même pour le réseau de transport structurant lequel est sans cesse torpillé soit par l’opposition à la Mairie de Québec ou par les stations de radio. Cette situation n’aide en rien l’économie régionale et le choix des immigrants internationaux de venir s’établir à Québec. Ceux-ci arrivent au pays  souvent sans voiture, maitrisent moins bien la langue et se retrouvent dans une ville où l’hiver dure presque six mois. Sur ce point, je choisirais moi aussi Montréal sans hésiter !!!

Un autre constat préoccupant pour la région de Québec est la fuite des jeunes familles vers les banlieues. À elles seules, les municipalités de Sainte-Catherine-de-la-Jacques-Cartier et de Sainte-Brigitte-de-Laval se sont accaparées d’une très grande partie des nouveaux ménages au cours des dernières années. Faute de terrains à prix abordables et de produits immobiliers adaptés à leurs besoins, les jeunes familles ont opté pour des localités en périphérie ce qui a occasionné de prolonger ou d’élargir les autoroutes, construire de nouvelles écoles; en fait, de favoriser l’étalement urbain.

La population de la grande région de Québec doit être consciente de ses réalités et doit rapidement tout mettre en œuvre pour se concentrer sur les vrais défis d’aujourd’hui et de demain.


Steve Gilbert - Président, Gilbert Deschênes et Associés
 

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