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« L’immobilier est au service de l’économie » - Sylvain Cossette, Cominar

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Sylvain Cossette dirige le Fonds de placement immobilier Cominar qui, avec des actifs évalués à 6,9 G$, est le plus important propriétaire et gestionnaire d’immeubles commerciaux au Québec. Devant un parterre composé de professionnels de l’immobilier, le président et chef de la direction a parlé des tendances dominantes du marché, de saine concurrence et de transformation technologique. Il a aussi partagé sa vision du développement de Cominar.

Ces derniers mois, Cominar a vendu tous ses actifs à l’extérieur de la province du Québec pour 1,14 G$. Son portefeuille est aujourd’hui constitué de 429 immeubles comparativement à plus de 520 propriétés en 2017. Une cure minceur qui s’inscrivait dans une stratégie de repositionnement de son portefeuille. « Nous souhaitons être beaucoup plus proactif dans la gestion de nos actifs. Cela veut dire regarder le cycle de maturité économique d’un immeuble et de juger du moment où il a atteint son apogée. Nous avons présentement un peu plus de 200 M$ d’actifs sur le marché. Certaines transactions sont complétées, d’autres sont en voie de l’être. Ce sont d’excellentes actifs. C’est juste que nous avons porté un jugement différent quant à l’orientation de ces propriétés dans notre portefeuille. »

Même s’il n’écarte pas la possibilité d’investir dans de nouveaux marchés, Sylvain Cossette veut se concentrer sur son parc immobilier au Québec qui présente de bonnes occasions d’affaires. Surtout, « Cominar va demeurer une entreprise très présente dans la Capitale », assure-t-il. L’économie y est florissante. Il y souffle en plus un vent d’entrepreneurship. Tout cela contribue à la bonne performance de l’immobilier commercial qui affiche un taux d’occupation « extraordinaire » de 95 %. « Jusqu’à présent il y a eu un bon équilibre entre l’arrivée d’un nouveau projet et le taux d’absorption. Comme développeurs, il ne faut surtout pas perdre de vue cet équilibre, soutient Sylvain Cossette. Il ne faudrait pas qu’il arrive à Québec ce qui est arrivé à Montréal où un déséquilibre a entraîné une pression énorme sur le coût des loyers. »

Cela dit, même si le coût au pied carré est encore moins cher à Québec qu’à Montréal, la tendance est à la hausse. Il a donné comme exemple un récent contrat de location au Complexe Jules Dallaire qui a atteint 38 $ le pied carré, du jamais vu. « Pour un bâtiment comparable à Montréal, ce serait 42 $ du pied carré. Certains immeubles comme Place Ville-Marie ou la tour Manuvie, le coût peut atteindre jusqu’à 65 $. Cela donne une idée du delta où l’on est. »

Sylvain Cossette voit d’un bon œil l’arrivée de nouveaux investisseurs immobiliers comme le Groupe Mach à Québec. « La concurrence, c’est bon. C’est ce qui permet à chacun d’évoluer. Je suis un grand fan de l’arrivée de Vincent [Chiara] à Québec. D’un, il apporte de la liquidité. De deux, il a de nouvelles idées. Les nouveaux développeurs brisent le moule et c’est très stimulant. »

Selon lui, les acteurs économiques de la ville doivent faire plus pour attirer les investisseurs canadiens. Lui qui est régulièrement en contact avec Bay Street est à même de constater que le marché de Québec est mal connu à Toronto. « Une partie importante de mon rôle comme pdg ce n’est pas de vendre Cominar mais de vendre Québec. » Il souhaite que d’autres intervenants jouent également le rôle d’ambassadeur pour favoriser la venue de nouveaux développeurs.

Quand la technologie transforme l’immobilier

À l’ère du numérique, les commerces sont obligés de se réinventer. Les propriétaires de centres d’achats se doivent d’accompagner leurs locataires dans cette transformation, selon le dirigeant. « On ne peut plus exploiter un centre commercial en faisant juste la location de pieds carrés. On s’inscrit dans l’omnicanal. On doit vraiment comprendre le nouvel écosystème du commerce de détail afin d’être plus près de nos clients. Ils vivent un choc comme nous le vivons. On ne peut plus faire du one size fit all. Il faut s’adapter au marché et au mix de clients. »

Une autre transformation s’annonce, celle de l’intelligence artificielle appliquée au domaine de l’immobilier. Sylvain Cossette est de ceux qui s’interrogent sur l’apport de cette technologie dans le quotidien des professionnels. « Il s’agit de savoir comment l’intelligence artificielle peut nous aider dans la prédictibilité de nos décisions. En immobilier, on a tendance à être instinctif dans nos choix d’affaires. C’est correct, ça fait partie de l’ADN des développeurs. Mais l’intelligence artificielle nous aidera à prévoir le résultat de nos décisions et à en minimiser les risques. On est rendu là. Il faut commencer à se mettre dans cette culture de data. »

C’est d’autant plus essentiel pour lui que les professionnels de l’immobilier se doivent de suivre les grandes tendances démographiques, l’évolution des villes et du marché de travail. « Un parc immobilier est au service d’une société. Il faut faire les bons choix. »

 

 

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